役員のなり手不足と高齢化
｜外部役員という選択肢と、理事の負担を減らす方法

公開日：2026年10年03日

管理組合が将来に抱く不安の1位は「区分所有者の高齢化」で57.6%。外部役員の導入を検討する組合も3割を超えました。国土交通省の令和5年度マンション総合調査をもとに、外部の専門家に任せるという選択肢と、理事の負担そのものを軽くするという選択肢を整理します。

調査データ：住人の高齢化は確実に進んでいる

国土交通省の令和5年度マンション総合調査（2023年10月〜2024年1月実施）によると、 マンションの世帯主のうち70歳以上は25.9%でした。 平成30年度の22.2%から増え、20年前の平成15年度（10.2%）と比べると2倍以上です。 逆に、40歳代以下の割合は減り続けています。

完成年次別に見ると、傾向はさらにはっきりします。 1984年以前に完成したマンションでは、世帯主の55.9%が70歳以上です。 建物の高経年化と住人の高齢化は、同時に進んでいます。

管理組合自身もこの状況を課題と捉えています。 「管理組合運営における将来への不安」を尋ねた設問では、次の結果でした。

• 区分所有者の高齢化：57.6%
• 居住者の高齢化：46.1%
• 修繕積立金の不足：39.6%

外部役員を検討する管理組合は3割超

そこで選択肢として挙がるのが、区分所有者以外の専門家に役員や管理者を任せる方法です。 調査では、外部役員について「検討している」または「将来的に必要となれば検討したい」と答えた管理組合が34.6%ありました。 検討する理由は、「区分所有者の高齢化」（42.7%）と「役員のなり手不足」（42.3%）がほぼ並んでいます。

ただし、実際の導入はまだ多くありません。 管理者（多くの場合は理事長）が区分所有者以外の第三者になっているマンションは3.7%で、 92.1%は管理組合の代表者が管理者を務めています。 外部の専門家を活用しているマンションは41.4%ありますが、その活用方法の大半は 「単発のコンサルティング業務」（65.2%）や「顧問契約」（22.2%）で、 外部の専門家が理事長等に就任しているのは、活用しているマンションのうち5.6%にとどまります。

外部役員・第三者管理の特徴と注意点

外部の専門家（マンション管理士、管理会社など）が管理者や役員に就く方式には、はっきりしたメリットがあります。 役員の輪番が回らないマンションでも運営を続けられますし、専門知識が必要な判断を任せられます。

一方で、導入する前に確認しておきたい点もあります。

• 監督の仕組み：管理者に権限が集まるため、監事や区分所有者がその業務をチェックできる体制が必要です。
• 利益相反：たとえば管理会社が管理者を兼ねる場合、工事の発注先を自社や関連会社に決める場面で、区分所有者の利益と対立するおそれがあります。
• 費用：専門家への報酬が管理費に上乗せされます。
• 無関心の加速：任せきりになると、区分所有者が運営の状況を知る機会がさらに減ります。

国土交通省も、外部の専門家が管理者となる方式について、留意点をまとめたガイドラインを公表しています。 導入を検討する際は、管理規約の改正や契約内容の確認が必要になるため、専門家を交えて慎重に進めることをおすすめします。

もう一つの選択肢：理事の負担そのものを軽くする

外部役員は有力な選択肢ですが、すべてのマンションに必要なわけではありません。 なり手が見つからない理由が「負担が重そう」「何をすればいいか分からない」であれば、 役員の仕事そのものを軽くすることで解決できる部分もあります。

調査では、管理に不満があると答えた区分所有者の理由として、「管理組合役員が不慣れなので」が24.2%ありました。 多くのマンションで役員は1〜2年で交代します。毎年、不慣れな人が一から仕事を覚える構造が、負担感の大きな原因になっています。

負担を減らす3つの工夫

1. 引き継ぎ資料を一か所にまとめる： 議事録、管理規約、契約書、過去の工事記録などが前任者の手元に散らばっていると、新任の役員は探すだけで疲れてしまいます。 保管場所を決め、誰が役員になっても同じ場所を見ればよい状態にします。
2. 年間の予定を先に見せる： 総会、理事会、点検、大規模修繕の検討時期などを年間で見える化しておくと、 「いつ、何をするのか」が分かり、引き受ける側の心理的な負担が下がります。
3. 管理会社との連絡を記録に残す： 口頭や個人のメールでのやり取りは、役員が替わると消えてしまいます。 誰が見ても経緯が追える形で残しておけば、次の役員は続きから始められます。

マンション管理ポータルでできること

マンション管理ポータルの書類の共有機能では、マンションに関する書類をフォルダで整理して一元管理できます。 同じ名前のファイルを登録すると旧版が自動で残るため、規約や資料の改訂履歴もそのまま引き継げます。 登録した書類は管理会社と管理組合で共有されるので、役員が交代しても、新任の役員は同じ場所を見るだけで済みます。

このほか、行事予定を月間・年間で共有できるスケジュール機能や、住人へのお知らせを掲示する電子掲示板も備えています。

書類の共有機能の詳細を見る

まとめ

住人の高齢化と役員のなり手不足は、多くのマンションに共通する課題になりつつあります。 外部役員や第三者管理は有力な選択肢で、検討する管理組合は3割を超えました。 ただし、監督の仕組みや利益相反への備えが欠かせません。

その前に検討したいのが、役員の仕事を軽くすることです。 資料と記録が一か所にまとまり、年間の予定が見えていれば、「自分にもできそうだ」と思える人は増えます。 外部に任せるか、自分たちで続けるか。どちらを選ぶにしても、情報が整理されていることが出発点になります。

関連記事

• マンション管理のDX｜紙の電子化で終わらせないための進め方
• 総会に本人が出席するのは4人に1人｜議決権行使書と委任状の上手な使い方
• 老朽化対策を議論していない管理組合は66%｜「まだ大丈夫」が一番危ない

« コラム一覧に戻る